翻出了一些以前写的文字

　　好像现在来看又别有一番滋味

　　我们之前关注过超大社区，像中远两湾城、上海康城

　　动辄上百栋楼、好几万户居民

　　出现的问题也是各种各样，多次更换物业、房价波动性大等等

　　那么，和超大社区相对应的另一个极端，就是面积非常小的“微小区”

　　按照兔博士之前的数据，上海一共有15661个建面在五万方以下的二手房小区，约占全上海所有小区的81.7%

　　数据来源：兔博士APP

　　其中不少都是房龄15年以上的老小区

　　有的还因为是商品房小区，不能被列到各类老旧小区综合治理项目中

　　长年累月，拖着拖着，就拖成了各种老大难的问题

　　第一难就是物业

　　要么是没有物业管，要么是物业管理水平一般，平常就负责倒个垃圾、扫扫地

　　第二个问题就是公共空间少，绿化少，内部逼仄

　　第三个就是老生常谈的“停车难”，车辆经常随意停放

　　有的堵在门口、有的影响消防通道，存在安全隐患

　　那么，针对这样的微老小区，还有没有什么解决的好办法呢？

　　最近，我们发现上海正在试点一些新方法

　　杨浦区就有这样一个案例，可以给大家参考，或许就是未来一大改造方向

　　赶快来看看是怎么回事

　　01

　　杨浦把6个老小区合并成1个小区

　　资料显示，杨浦的双辽新村社区建造于上世纪七八十年代

　　一共有6个住宅小区，包括：双辽新村（1-61号）、双辽支路60弄、双辽支路70弄、许昌路1438号、许昌路1430号和许昌路1432号

　　图源：杨浦人大

　　这6个小区加起来一共多达3223户居民，由2个居委会负责管理

　　前3个小区的户数在955到1162户都有，规模较大，都有物业负责

　　后3个则是沿街的独栋小楼，加起来只有83户

　　只有1家有物业，也只是承担基本的卫生清扫、垃圾处理等

　　资料整理自网络，仅供参考

　　目前还在商讨阶段，我们去现场走访了一圈，发现这6个小区确实有合并的基础条件在

　　首先是彼此之间紧挨在一起，建筑风格统一

　　各个小区的居民经常互相走动，还有一面围墙被临时开了小门

　　我走在小路上，都看不出来左右两边竟然是两个小区

　　并不是完全孤立的，已经走向了部分融合

　　其次，6个小区由两个居委会负责，蓝颜物业也负责有3个小区，各自都具备一定的管理经验和基础

　　本质上也就是“二合一”的过程

　　最后，这片区也确实存在各种问题，亟需通过合并改造的形式来解决

　　像许昌路1430号和1432号，两栋楼常年处于“失管”状态

　　没有物业也没有业委会，纯靠居民自治

　　这里的居民经常遇到台风天漏水还有治安问题，很希望这次能合并成功，以后有物业能帮帮他们

　　几个大的小区里也因为多处院墙阻隔导致交通不畅，而且公共设施非常分散，无障碍设施也不全

　　面对种种问题，小区居委会在相关部门的指导下，从去年9月开始启动“六小区合并”项目

　　历时一年多，居委会经过线上线下开展两轮意见征询，收回调查问卷近700份

　　涉及房屋、实施、环境、管理、资金等方面3328条

　　在10月17日交由区人大议事堂讨论，多位人大代表、专家学者和小区的居民代表齐聚一堂

　　图源：杨浦人大

　　共同商讨初步的合并改造方案，并将尽快推动后续业主签字和实际落地

　　合并之后大概有几个方向，比如先把能拆的围墙都拆了

　　现有的两家居委会可能会并为一家，也会聘请一家新的物业公司，进行统一管理

　　增加一些停车位和公共健身设施等

　　02

　　上海已经有小区成功合并了

　　原来，杨浦“6小区合并”项目还不是个例

　　不远处同属杨浦区的辽源西路，早在2018年就成功推动了“一脉三园”工程

　　打破了辽源西路190弄、打虎山路1弄、铁路公房3个小区的围墙分割

　　形成了全新的辽源花苑小区

　　合并前后

　　现在的小区大门挂上了新的名称

　　并把旧的三个名称都列了上去

　　据现场负责人介绍，小区合并主要有几个原因

　　一个是因为睦邻中心在辽源西路190弄小区里面，另外2个小区的居民必须绕行才能进来，对老年人特别不友好

　　二是因为之前3个小区的空间都不大，存在违建，又缺乏合理规划，空间利用率低

　　第三个就是共同面临的难题：停车位严重不够

　　因此在多位居民的提议下，居委会开始尝试“打破围墙、小区合并、共同改造”之路

　　先找到杨浦区规划和自然资源局、同济城市规划设计研究院，设计了专业而可操作性强的合并方案

　　再不断动员小区居民，把支持率逐步从12%增加到20%、30%，最后到全票通过

　　等到方案实际落地时，第一步就是拆墙

　　把3个小区的地面全部重新铺设，外立面进行粉刷，接近统一

　　接着合力拆除了1440平米的违章建筑，释放足够的空间

　　重新规划停车位布局、修整小区内道路、设置门岗道闸

　　一举增设了30多个停车位，成功翻了一番

　　公共空间得到释放后

　　甚至连“加装电梯”这样的硬骨头，也在合并后完成了9栋楼的工程

　　而针对突出的物业费问题，合并之前，1个小区没有物业

　　另外2个小区的物业费分别为每月0.8元/平方米、0.18元/平方米，相差近5倍

　　经过居民投票，辽源花苑达成了以0.8元/平方米为标准缴纳物业费的共识

　　“先管理、后调费式，试用满意后成功签约了一家新的物业管理公司，物业费现在收缴率超过80%

　　就这样一步一步，现在整个小区的面貌焕然一新

　　曾经随处可见的违章建筑，被公共绿地、机动车泊位、自行车车棚替代，小区空间得到了极大释放

　　外观相近，居民融合，还被评为“全国示范性老年友好型社区”，形成了“一脉三园”社区治理新模式

　　03

　　微小区合并是大势所趋

　　我还梳理了一些上海微小区合并的案例

　　主要分布在虹口、普陀、徐汇等区域，微小区多，老龄化严重

　　资料整理自网络，仅供参考

　　这些小区陆续合并后，成立了统一的业主大会、组建了新的业委会，并实现了物业管理服务的“质价双提升”

　　既解决了原先没有活动场地的问题，又改善了环境卫生问题

　　还极大减轻了社区管理的负担，成为所在片区的典范

　　徐汇华富小区拆除围墙 图源：上海徐汇

　　而从全国更大的范围来看，微小区合并可以说是大势所趋

　　目前在湖北、云南、江苏、宁夏、山东、广东等多个省市，都有找到成功合并的小区案例

　　资料整理自网络，仅供参考

　　很多小区都存在公共配套不足、管理资源不足、硬件设置老化等共性问题，小区之间的管理水平差异也大

　　其中，就有不少是建造年代久远的“迷你小区”和“袖珍小区”

　　多地都在有序积极推动微型老旧小区合并重组，按照“因地制宜、就近成片、便于管理”等原则

　　先将房屋类型相同、品质相似、地域相近、管理区域较小的微小区进行罗列

　　再经过现场调研、实际勘测，看看哪些小区具备“合并”的条件

　　再整合街道办相关单位、居委会、业委会、物业等多方资源

　　合多为一，打通小区边界，逐步完善小区设施和服务，实现资源和空间共享

　　通过扩大规模，降低物业管理成本，对小区进行有序管理，提供一体化的保安保洁服务

　　这样才能从源头上解决物业职责不清、小区公共资源紧缺等问题

　　当然，合并过程中难处还不少

　　像上面提到的停车位分配、物业费和维修基金等核心问题

　　据相关负责人分享经验，最重要的就是关键少数居民的态度，而他们最关心的就是利益这本大账

　　如果合并后通过整体规划，小区物业管理水平提高，租售价值也可能有一定提升

　　那么，这些人的态度也会转变，难点也就得到有效解决

　　合并后，不仅是拆除楼与楼之间的围墙，更是打通了居民们的“心墙”

　　老人们更愿意出来遛弯了，谈天说地、锻炼身体也有了更大空间

　　社区接到邻里纠纷的投诉大幅减少，氛围越来越好

　　04

　　上海是我国最早进入老龄化社会的城市，也是程度最高的大型城市，越来越多的房子也随人一样逐渐老去

　　相关部门想尽各种办法，通过美丽家园、原拆原建、老龄化社区改造、补充适老配套等多种形式

　　还有像今天介绍的“合并微老小区”，努力为更多小区提供舒适的居住环境

　　我们常说，再小的小区也不该被遗忘

　　在房屋老龄化这样一个很大，却又看似无解的命题面前

　　上海在用实际行动告诉我们，未来一定是有更多合适的解决方案